サブリース契約を含む管理契約について

世界で２番目にやさしい不動産屋さんをスローガンに掲げる不動産会社、株式会社リノライフです。本日はサブリースと一括借り上げの違いについて解説していきます。

昨今流行りに流行っている、副業として、不動産家主業に足を踏み入れるオーナー様が多くなってきました。オーナー様向けの不動産経営セミナーをのぞいてみると、成功したオーナー様が、成功談をお話されて、一般のサラリーマン大家さんたちのやる気がみなぎっていくのを感じました。そこで、まだこれからという方に向けて賃貸経営のメリットデメリットを書いてみようと思います。今回はサブリースについてです。

サブリース契約とは

所有している賃貸物件を不動産管理会社（以下、サブリース会社）に一括管理してもらい、さらに毎月定額の家賃保証を受けられるのがサブリース契約です。 
賃貸物件を購入して運用する場合、常に空室リスクと向き合っていく必要がありますが、サブリース契約を活用すれば、空室リスクに対する不安をやわらげることができます。

しかし、サブリース契約はよいことだけではありませんし、契約時に注意しなければならないこともあります。

今回は、サブリース契約についてのメリット・デメリットなどお伝えすると同時に、サブリースによるトラブル事例や、契約時の注意点などを紹介していきます。

健全な経営はサブリースにおいても必須

一般オーナー向けに女性向けシェアハウスを販売し、サブリースで管理していた会社が、オーナーに保証した賃料の支払いを停止。ローンを返済できなくなったオーナーが各所に相談したため、ニュースでも取り上げられました。サブリース会社は4月に民事再生法の適用を申請しましたが棄却され、5月に破産手続きがスタートしています。

トラブルの原因は、空き室リスクへの対応が不十分なまま高い賃料を保証するなど、不健全なサブリースを行っていたことにあります。また、金融機関が適切なローン審査を行わず、普通のサラリーマンなどに巨額の融資を実行したとして、銀行にも調査が及んでいます。同銀行と同じような手口で不動産会社に融資を提案され、ローンの支払いが追い付かず、破産した大家さんや火の車になっている大家さんの物件を預からせていただいておりますが、正直残債額が、市場価格に合わず、どうしようもない状態になっており、残債額が市場価格に追いつくまで、持ち切るしか方法がない状況でした。

この事件を機に、サブリースに関する様々な評価や意見も交わされました。今回はサブリースの持つメリット・デメリットについて、改めて整理します。

サブリースは3つの管理形態の一つ

一括借上げとも呼ばれるサブリースは、賃貸管理の形態の一つ。このほかに管理委託、自主管理があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

まず、管理業務にはどんなことやる必要があるのか書いていきます。

①入居者の募集

②賃貸借契約の締結・契約更新手続き

③借主との連絡

④賃料の徴収・未収金の督促

⑤入居者や近隣などのクレーム対応

⑥退去の受付・原状回復の打合せ・敷金の清算

⑦共用部分の清掃・保守

⑧法定点検などの対応

⑨住宅設備の定期検査の対応

⑩建物全般に関する中長期修繕計画

⑪建物や設備に関するクレームの受付・対応

⑫退去後のリフォーム手配

以上のような業務を行う賃貸管理は、下記の３種類に分類されます。

１：サブリース契約

借り上げする会社がオーナー様から建物（お部屋）を１棟（１部屋）まるごと借り上げ、それを第三者（借主）に貸す（転貸する）形です。サブリース会社はオーナ―様に代わって、賃貸経営を行い、空室の有無にかかわらずオーナー様へ家賃を保証する契約です。

メリット

賃貸経営の手間を大きく軽減・安定した収入が見込める。

デメリット

保証される家賃は、入居者が支払う家賃よりも安い。

２：管理委託契約

管理会社に委託。建物だけの管理委託や、家賃集金などを含む入居者管理業務の委託など、様々な形態があります。

このような管理をプロの不動産会社に任せることができるため、手間がかからず、クオリティの高いサービスを受けることができますが、管理費用を負担する必要があります。

メリット

管理業務の手間を軽減。専門業者の経験に頼れる。

デメリット

管理委託手数料などの費用負担がある。

３：自己管理

オーナー様がすべての管理業務を行います。

この場合は、管理費用を負担する必要はありませんが、管理の手間がかかりますし、管理が行き届かなかった場合は、空室率にも影響が及ぶことがあります。

また、定期的なメンテナンスの必要がある場合は、管理物件に通う頻度が高くなり、近くに住むなどの必要が生じることもあります。

メリット

管理費用の節約

デメリット

クレーム対応も含め、管理業務の負担が大きい

サブリースで過去に合ったトラブル事例

アパート建築を地主に提案し、地主がオーナーになった物件を一括借上げして30年間家賃を保証するサブリース契約を武器に、建築請負業で成長したA社。このA社に対し、「家賃は当初10年間は不変」という契約だったにも関わらず、リーマンショックによる経営悪化を理由に家賃減額を求められたとして、訴訟が起こされた事例があります。10年未満で家賃を減額された人は1万人以上いるため、訴訟が相次ぐ可能性が高いと見られています。
建物のメンテナンスや設備の交換を契約通りに行っていないとして、同社に集団訴訟を起こした人たちもいます。

こうしたトラブル被害に合わないためには、どうすればよいのでしょうか？次は、サブリース契約時の注意点を紹介します。

サブリース契約時に注意すべき点

ここでは、サブリース契約で先ほどご紹介したようなトラブルの被害に遭わないよう、サブリース契約時に注意すべき点についてご紹介します。
サブリース契約時には、以下のような点に注意するとよいでしょう。

家賃保証の割合がどれぐらいか確認する 

まず、サブリース契約時には家賃保証の割合がどのくらいか確認しましょう。一般的なサブリース契約における家賃保証率の相場は80～90％程度であることが多いですが、この家賃保証の割合はサブリース会社や物件によって異なります。家賃保証率が相場より低くなってしまうこともありますが、その場合はなぜ相場より低いのか、契約前にサブリース会社に確認することをおすすめします。

家賃保証の見直しが何年ごとに行われるか把握する

サブリースの契約書を見てみると、入居状況の悪化や家賃の減額など、不測の事態に備えて一定期間ごとに家賃の見直しができる旨の条文が記載されているはずです。その期間が何年ごとに設定されているか確認しておきましょう。

免責期間の有無を確認する

サブリース契約には、免責期間が設定されるのが一般的です。免責期間中は家賃収入があったとしても、サブリース会社からオーナーに対して家賃を支払いません。免責期間は一般的に1～3カ月で設定されることが多いですが、それ以上の期間が設定されていることもあります。また、再免責期間といって、退去者が出るたびに免責期間が設けられる場合もありますので、免責期間の設定について確認しましょう。

契約の中途解約が可能か確認する

サブリースの契約書には、中途解約についての条文も書かれています

サブリース契約ではオーナーが貸主、サブリース会社が借主となり、建物の賃貸借に関する法律では借主が保護される立場となることが多いです。そのため、中途解約についての条文次第では、いざ中途解約したいと考えたときに円滑に解約ができない場合がありますので、しっかりと契約書を確認しましょう。

修繕費用は誰が負担するのかを確認する

サブリースの契約書には、物件についてサブリース会社が負担する修繕の内容が記載されています。一般的には、簡易的な修繕はサブリース会社が負担し、経年劣化分などはオーナーが負担するパターンが多いです。
そのため、場合によっては修繕した結果、オーナーに対して高額な請求がなされることがあります。

契約書では、どのような範囲の修繕をサブリース会社が負担するのか確認しておきましょう。

サブリースに向いているオーナー様とは

賃貸経営のすべてを専門家にまかせるサブリースの場合、オーナー様は業務をほぼ手放せ、安定収入が得られます。しかし、サブリースもトラブルと無縁ではありません。すでにご紹介した運営会社の破綻という極端なケース以外に、契約期間中にオーナー様が契約賃料の減額や中途解約を求められるといった事例があります。

では、どのような物件がサブリースに向いているのでしょうか？まず考えたいのはマンションの規模です。中規模以上であれば自己管理は難しいので、専門業者に管理を委託するのが現実的です。また、規模が大きくなると入居者様の募集を行う機会も増えるので、専門的なノウハウが必要になってきます。

賃貸経営の経験が少ないオーナー様や、他にお仕事や事業を抱えていて賃貸経営に時間を割けないオーナー様には、サブリースが特に向いているといえます。もちろん、大家業を専門に営む経験豊富なオーナー様にとっても、空き室リスクを回避できるなどのメリットがあります。

サブリースで信頼できる不動産管理会社の選び方

サブリースで信頼できるサブリース会社を見極める際には、以下のような点に気を付けるとよいでしょう。

サブリースに向いているオーナー様とは

賃貸経営のすべてを専門家にまかせるサブリースの場合、オーナー様は業務をほぼ手放せ、安定収入が得られます。しかし、サブリースもトラブルと無縁ではありません。すでにご紹介した運営会社の破綻という極端なケース以外に、契約期間中にオーナー様が契約賃料の減額や中途解約を求められるといった事例があります。

では、どのような物件がサブリースに向いているのでしょうか？まず考えたいのはマンションの規模です。中規模以上であれば自己管理は難しいので、専門業者に管理を委託するのが現実的です。また、規模が大きくなると入居者様の募集を行う機会も増えるので、専門的なノウハウが必要になってきます。

賃貸経営の経験が少ないオーナー様や、他にお仕事や事業を抱えていて賃貸経営に時間を割けないオーナー様には、サブリースが特に向いているといえます。もちろん、大家業を専門に営む経験豊富なオーナー様にとっても、空き室リスクを回避できるなどのメリットがあります。

サブリースで信頼できる不動産管理会社の選び方

サブリースで信頼できるサブリース会社を見極める際には、以下のような点に気を付けるとよいでしょう。

情報収集能力があるかどうか

そのサブリース会社が物件周辺地域の家賃相場や物件情報、入居率などに関して情報収集能力を持っているかどうかが1つ目のポイントとなります。
せっかくサブリース契約を結んだのに空室ばかりといったことにならないよう、情報収集能力があるかどうかを確認しましょう。

現実的な事業計画を立ててくれるのか

現実的な事業計画を立ててくれるかどうかも重要なポイントです。例えば、入居率が90％～100％を切ったら、経営が回らなくなるような計画では不安です。

周辺の相場や将来のマーケットなどを加味した収支予測を考慮したうえで、現実的な安定した長期事業計画を立てることができるサブリース会社を選ぶとよいでしょう。

経営状況が安定しているか

サブリース会社の経営状況が安定していないと、長期間の家賃保証は難しいでしょう。
そのため、経営状況を確認することをおすすめします。

オーナーの希望をくみ取ってくれるか

最後に、オーナーの希望をくみ取ってくれるかも重要なポイントです。やりとりの中で、「物件の大規模な修繕が必要だ」などといったサブリース会社側の意見を押し付けることがないかなど確認するようにしましょう。